Comprobación de valores: El TSJ de Andalucía anula el método de «tasación hipotecaria»

Sabido es que el método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria” es ya historia en la Comunidad Valenciana. El comienzo del fin de dicho método fue la sentencia de 5-6-2019 dictada por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Valencia, que dio la razón a nuestro despacho. El reto era extender dicho criterio a otras Comunidades Autónomas. Y parece que dicho objetivo se está logrando. Prueba de ello, es una recientísima sentencia del TSJ de Andalucía, adelantada por el Diario de Sevilla. Dicha resolución, anula una comprobación de valores llevada a cabo conforme al método de tasación hipotecaria. La sentencia aplica los mismos argumentos que los de la Sala valenciana. (Publicado en Cinco Días)

¿EN QUÉ CONSISTE EL MÉTODO DE COMPROBACIÓN DE VALORES DE “TASACIÓN HIPOTECARIA”?

Básicamente, el método de “tasación hipotecaria”, previsto en el artículo 57.1.g, de la Ley General Tributaria (LGT), consiste en considerar como valor real de un inmueble, el que consta en la escritura de préstamo hipotecario, como tasación para una futura subasta. Y ello, a efectos de la tributación en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). O en el de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

En definitiva, si compraste un inmueble por 180.000 euros, pero en la escritura de préstamo hipotecario aparece un valor de tasación de 250.000 euros, la Administración considerará que ése es el valor que realmente tiene el inmueble. Y te hará tributar por él.

¿POR QUÉ ERA TAN DIFÍCIL DE ANULAR ESTE MÉTODO DE COMPROBACIÓN, HASTA HACE BIEN POCO?

Hasta hace bien poco, se trataba de un método de comprobación muy difícil de impugnar. Y ello, por culpa de una doctrina legal fijada por el Tribunal Supremo en 7-12-2011. De dicha doctrina resultaba que la Administración no tenía obligación alguna de justificar o motivar la coincidencia entre el valor de tasación hipotecaria, y el real del inmueble.

Por tanto, el valor de tasación hipotecaria se presumía coincidente con el valor real del inmueble. Y era el contribuyente el que, en su caso, aportando cualquier prueba, debía convencer al Tribunal de lo contrario.

EL MÉTODO DE COMPROBACIÓN DE VALORES DE “TASACIÓN HIPOTECARIA” SE ANULA EN VALENCIA

Mediante sentencia de 5-6-2019, el TSJ de la Comunidad Valenciana dio la razón a nuestro despacho. Y anuló una liquidación dictada en aplicación del método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”. Y ello, considerando que el inicio de la comprobación de valores debía justificarse, al presumirse cierto el valor del inmueble declarado por el contribuyente.

Además, el TSJ declaró que la doctrina legal de la sentencia de 7-12-2011 debía entenderse superada por la sentencia de 23-5-2018. En esta última sentencia, el Alto Tribunal declaró que “el acto de determinación del valor real de los inmuebles (…) ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar”. Y, añadió que, el “que la reseñada sea una doctrina concebida en principio para concretar los requisitos y condiciones de la prueba de peritos de la Administración no debe constituir un obstáculo serio para su proyección sobre cualquier valoración correctora que afectase a bienes inmuebles, cuando menos en el ámbito del impuesto que examinamos”.

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En definitiva, los citados requisitos debían exigirse a cualquier comprobación de valores. También a la realizada conforme al 57.1.g, LGT.

Por último, declaró el Tribunal valenciano que el valor real y el de tasación hipotecaria son distintos. Y ello, afirmando que “lo que no es posible, es identificar el valor real del bien con el de tasación hipotecaria, pues ya hemos señalado que la valoración tiene una finalidad distinta. Por ello declaró que la Administración solo podrá utilizar este medio "cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor real de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso". Comentamos dicha sentencia en esta entrada del blog.

Desde entonces, el método de tasación hipotecaria ha sido anulado sistemáticamente en la Comunidad Valenciana. Y hoy en día, incluso el TEAR de Valencia sigue el criterio del TSJ. Y está anulando estas liquidaciones.

El reto era, como se ha indicado, el de extender esta doctrina al resto de Tribunales Superiores de Justicia.

EL TSJ DE ANDALUCÍA TAMBIÉN ANULA LAS COMPROBACIONES REALIZADAS CONFORME AL MÉTODO DE “TASACIÓN HIPOTECARIA”

La buena noticia ha llegado a través de la sentencia de 3-12-2020 del TSJ de Andalucía (recurso 803/2018). Sin citarla expresamente, dicha sentencia sigue a la del TSJ valenciano. Y llega a las mismas conclusiones en relación con este método de comprobación. Repasemos los fundamentos en que se basa la sentencia…

La doctrina legal de la STS de 7-12-2011 debe entenderse superada

La argumentación de la sentencia se inicia con toda una declaración de intenciones. Así, afirma el Tribunal andaluz que “Entendemos que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2018, recurso 1880/2017, supera el criterio de la 2011 e impide su aplicación, imponiendo interpretar las normas citadas en la forma que exponemos.”

En aplicación de dicha sentencia de 23-5-2018, el TSJ considera que la Administración debe explicar en primer lugar por qué inicia la comprobación de valores, es decir, por qué no acepta el valor real del contribuyente, y seguidamente por qué elige un sistema concreto, en este caso, el del apartado g del artículo 57.1, existiendo otros.”

El concepto de “valor real” se aproxima más al precio de compraventa, que al de una tasación hipotecaria

Seguidamente, aporta una definición del “valor real”, que debiera grabarse a fuego la Administración. Si así fuera, se reduciría considerablemente la litigiosidad en esta materia. Y se evitaría el bochorno de las cifras de comprobaciones de valores anuladas en los Tribunales.

Afirma el TSJ andaluz que El valor real es el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre. Es un concepto indeterminado que no materializa en una cifra exacta, sino que se mueve dentro de unos márgenes, pero al que se aproxima más el precio de la compraventa, fijado por la voluntad concurrente de dos contratantes, que el previsto para una venta forzosa como es la realización de la hipoteca.”

Se trata de una queja recurrente de los contribuyentes. Cuántas veces los clientes han lamentado que la Administración no se fíe del valor de escrituras.

Valor real y valor de tasación hipotecaria son conceptos diferentes

A continuación, el TSJ diferencia, como hizo la Sala de Valencia, entre el valor real y el de tasación hipotecaria. Y considera que la Orden ECO 805/2003, que se utiliza para este tipo de tasaciones es “una norma con un objetivo muy específico diferente del que busca el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.”

de tasación hipotecaria

Y concluye afirmando que “Si el certificado de la hipoteca quiso reflejar el valor hipotecario, está claro que no perseguía calcular el resultante de una transacción libre, negociada y actual; sino el de una venta futura, que garantizará el cobro del crédito ante posibles cambios y fluctuaciones del mercado y que tuviera en cuenta no solo la condición presente del inmueble sino también las alteraciones o mejoras de que sea susceptible. Algo por tanto muy distinto al valor real de la cosa en el momento de la liquidación del impuesto, que es lo relevante para lo que nos ocupa.”

En opinión del Tribunal, valor real y de tasación hipotecaria son distintos. Ello “No significa que no puedan coincidir, pero habrá que probarlo y explicarlo y la Administración, en este caso, no lo ha hecho.”

Es necesaria la visita del perito al inmueble, también en este método de comprobación

Y, en línea con lo exigido por el Tribunal Supremo en su sentencia de 23-5-2018, considera necesaria la realización de una actuación estrictamente comprobadora sobre el inmueble. Así, afirma que “La Administración debió basar su discrepancia con la autoliquidación del demandante en el examen directo del inmueble y efectuar a partir de él una valoración singularizada, pues la sentencia del Tribunal Supremo de 23-5-2018 extiende esta regla a todos los supuestos del artículo 57.1 de la Ley General Tributaria, no solo al e).”

Se trata de una consecuencia lógica de la sentencia de 23-5-2018. A idéntica conclusión llegamos en su día, en este mismo blog, cuando comentamos dicha sentencia del Tribunal Supremo. Así, en el post publicado en fecha 18-6-2018 indicamos que “a partir de esta sentencia parece que puede exigirse la visita del perito, es decir, una comprobación directa e “in situ” del bien, en cualquier comprobación de valores.”

EL TSJ DE MADRID, TAMBIÉN EN CONTRA DE ESTE MÉTODO DE VALORACIÓN

Estamos ante un método también cuestionado por el TSJ de Madrid. Prueba de ello es la sentencia de 16-6-2020 (recurso 253/2019), que también declara que el valor real de un inmueble, y el de tasación hipotecaria, son distintos. Ello, salvo que la Administración demuestre lo contrario.

CONCLUSIÓN: ¿CÓMO AFECTA ESTA SENTENCIA A LOS CONTRIBUYENTES?

Estamos ante sentencias que suponen un espaldarazo a los contribuyentes que, a día de hoy, siguen recibiendo comprobaciones de valores basadas en este método previsto en el artículo 57.1.g, de la LGT. Y, por supuesto, a aquellos que tengan recursos planteados contra liquidaciones dictadas conforme a este método de comprobación. Y estén pendientes de resolver.

Ya son varios TSJ los que se oponen a este método de comprobación. Y lo lógico es pensar que otros Tribunales irán, poco a poco, acogiendo esta doctrina.

Por ello, más que nunca, interesa recurrir cualquier comprobación de valores que se notifique en aplicación del método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”. Y es que, las posibilidades de que dicha liquidación acabe anulándose, son cada vez mayores.

Si ha recibido una de estas comprobaciones de valores, no dude en contactarnos.