Covid-19: Las 5 dudas que plantea la moratoria del alquiler de un local de negocio

El Gobierno anunció desde el inicio de la crisis que abordaría la problemática del alquiler de locales de negocio. No en vano, el cierre de los comercios ha generado un gran impacto económico. Esta cuestión ya la comentamos en nuestro blog. Las medidas para reducir los costes del alquiler de negocio aprobadas por el RD Ley 15/2020, (por ejemplo, moratoria del alquiler) llegan tarde y generan dudas. Este comentario plantea algunas cuestiones sobre el tema. (Publicado en Idealista)

¿ESTÁN OBLIGADOS TODOS LOS ARRENDADORES A ACEPTAR LA MORATORIA?

La moratoria obligatoria del alquiler de negocio es la solución planteada por el Gobierno. Moratoria de un máximo de cuatro meses de alquiler, a pagar fraccionadamente en dos años. Este beneficio podrán solicitarlo los autónomos y pymes que sean arrendatarios de un local, y cumplan ciertos requisitos. Quedando excluidos los inquilinos que sean entidades sin fines lucrativos.

moratoria del alquilerUn buen número de inquilinos podrán solicitar la moratoria. Si bien no todos los arrendadores estarán obligados a aceptarla. En principio, únicamente las empresas, entidades públicas de vivienda y los grandes tenedores de inmuebles que sean arrendadores. El texto aprobado, no obstante, prevé que el inquilino de un pequeño propietario también pueda solicitar la moratoria. Aunque nada se establece respecto al deber de ese arrendador de aceptarla.

¿CÓMO DEBE INTERPRETARSE EL CONCEPTO DE GRAN TENEDOR DE INMUEBLES?

El concepto de gran tenedor fue utilizado en el RD Ley 11/2020 al aprobar las medidas de apoyo al alquiler de vivienda. Algunos consideran que es discriminatorio. Otros además pensamos que no es un concepto claro. La norma entiende como tal a la persona física o jurídica que tenga más de diez inmuebles urbanos.

En principio la mera tenencia de un número de bienes, no su destino, es lo que delimita el concepto. Sin embargo, no tiene sentido que puedan incluirse en el cómputo inmuebles no destinados al alquiler y de uso particular. Esta es una cuestión que me temo va a generar mucha controversia.

Pongamos un ejemplo. Un matrimonio tiene su vivienda habitual y una segunda residencia. Además, son propietarios de tres pisos en los que viven gratuitamente sus hijos. Tienen tres locales donde radica su negocio, ahora cerrado por el COVID-19. Y explotan cuatro plantas bajas más que les reportan unas rentas de alquiler. De ser considerados grandes tenedores, deberían aceptar la moratoria perdiendo actualmente sus únicos ingresos.  

¿CÓMO PUEDE AVERIGUAR EL INQUILINO QUE SU CASERO ES GRAN TENEDOR?

Saber si nuestro casero es un gran tenedor no parece tarea fácil. Sin embargo, resultara esencial para exigir la moratoria del alquiler. Por lo general el inquilino carecerá de esa información. Y el propietario puede ser reacio a facilitarla. Lo cierto es que el arrendador podría no aceptar la moratoria aduciendo que no es gran tenedor. Trasladándose entonces la problemática al inquilino, si quiere verificarlo.

Una posibilidad es solicitar una nota de localización al Registro de la Propiedad. De esta manera el inquilino verá cuántas propiedades tiene el casero en territorio nacional. No obstante, para saber qué bienes tiene (vivienda, garaje, parcela rústica, etc.), deberá solicitar además una nota simple. La norma solo considera gran tenedor al titular de bienes de naturaleza urbana. En definitiva, gastos y quebraderos de cabeza para el inquilino.

Si el arrendador objeta que no destina al alquiler la mayor parte de sus bienes, siguiendo el criterio antes expuesto, la cosa se complicará aún más. El inquilino podría contrastar dicha información con la declaración de la renta de su casero. Pero si este no se la facilita, que será por otra parte lo normal, la cuestión puede enquistarse.

¿PUEDE EL INQUILINO SOLICITAR LA MORATORIA, SI EL ACUERDO PREVIO CON EL ARRENDADOR ES POR MENOS DE CUATRO MESES?

La moratoria obligatoria de un máximo de cuatro mensualidades de alquiler ha llegado tarde. Son muchos los inquilinos que ya tienen cerrados acuerdos con sus caseros. Por lo general, tales acuerdos de moratoria o reducción de renta se han pactado por menos de cuatro mensualidades. Circunstancia que algunos inquilinos aprovecharán para solicitar la moratoria obligatoria de las restantes mensualidades.

Pongamos otro ejemplo. Una mercantil arrendadora convino con su inquilino la moratoria del pago del alquiler durante los meses de abril y mayo. El arrendatario, que reúne los requisitos establecidos, solicita ahora a la arrendadora la moratoria obligatoria por dos mensualidades más. Esto es, hasta completar el máximo de cuatro mensualidades establecidas. En tal caso, surge la duda acerca de si el arrendador deberá aceptar tal moratoria.

En principio, la norma prevé que el arrendador no deberá aceptar la moratoria si llegó a un acuerdo previo con su inquilino. Nada se especifica respecto al alcance del pacto, que podría no abarcar las cuatro mensualidades. El hecho de que ya se conviniera una moratoria podría favorecer su extensión. Aunque también es posible que el acuerdo se sustentara en la expectativa del arrendador de ingresar el alquiler de los meses sucesivos. En definitiva, otro aspecto que puede generar diferencias.

¿CÓMO AFECTA A LA FISCALIDAD LA MORATORIA OBLIGATORIA DEL ALQUILER DE NEGOCIO?

La cuestión acerca de la fiscalidad pretende clarificar cuándo deberá tributarse por las rentas aplazadas. Problemática que ya abordamos en otro reciente enlace de nuestro blog. En todo caso, analizaremos el tema en relación al IVA y el IRPF.

El IVA, conforme a la normativa del impuesto, deberá satisfacerse cuando sea exigible el alquiler. Por tanto, mientras las rentas aplazadas no sean exigibles, como consecuencia de la moratoria, no habrá obligación de repercutir el IVA. No estando obligado tampoco el arrendador a ingresar la cuota del IVA.

En el IRPF, del mismo modo, no se producirá el devengo mientras las rentas no sean exigibles. Además, la Agencia Tributaria ha aclarado en su página web que, el hecho de que el inmueble siga alquilado, supondrá que no haya que imputar rentas inmobiliarias. Si la tributación es en concepto de actividad económica, el arrendador tampoco deberá incluir en su IRPF dichas rentas.

Es posible que el alquiler esté sujeto a retención (IRPF), si el inquilino es una mercantil, un empresario o profesional. En tal caso, la obligación de retener no nacerá hasta que se pague la renta. Será entonces cuando el arrendador pueda deducirse la retención practicada.