Disolución de comunidad y valor de referencia: ¿Cómo solucionar las discrepancias entre los valores pactados, y los asignados por Catastro?

El valor de referencia de Catastro ha venido para quedarse (al menos, ésa es la pretensión de Hacienda), y para extender sus tentáculos a casi cualquier operación inmobiliaria. En una entrada anterior de este blog ya nos referimos a los impuestos que se veían afectados por este valor de referencia. En el supuesto de disolución de comunidad de bienes, el nuevo valor de referencia puede alterar la equivalencia de adjudicaciones, pactada entre los propietarios. Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos se refiere a esta cuestión, indicando cómo deben tributar estas operaciones, tras la entrada en vigor del valor de referencia. Por ello, interesa aclarar cómo salvar las discrepancias existentes entre el valor que realmente tienen los inmuebles, y el fijado por Catastro. (Publicado en Idealista)

¿CÓMO AFECTA EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO, A LA DISOLUCIÓN DE UNA COMUNIDAD DE BIENES?

Hay que recordar que, en el caso de la disolución de la situación de copropiedad sobre uno o varios inmuebles, cuando existe una equivalencia entre las adjudicaciones (todos reciben lo mismo), no estamos ante una verdadera transmisión, sino ante una especificación de derechos. Por tanto, no se transmite, ni se adquiere, nada nuevo. Sino que tan solo se concretan los derechos que cada copropietario tenía inicialmente sobre el inmueble.

Por eso, estas operaciones no tributan en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino en el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el documento notarial.

Por este motivo, podría pensarse que el valor de referencia no afecta a estas operaciones, teniendo en cuenta que quedan gravadas por el documento notarial, y no porque realmente haya una transmisión. Sin embargo, el artículo 30.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP) es claro al declarar que, cuando la base imponible del AJD “se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.”

Es decir, la norma se remite al artículo 10 de la Ley del ITP, que es el que establece que, en el caso de que se transmitan inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible. Ello, salvo que se escriture por un valor superior.

Por tanto, resulta evidente que, en el caso de la disolución de una comunidad de bienes, e independientemente de los pactos alcanzados entre los copropietarios, la base imponible debe calcularse atendiendo al valor de referencia, cuando éste sea superior al valor por el que se pretenda escriturar la extinción de condominio.

Y esto puede suponer un verdadero quebradero de cabeza, para aquellos contribuyentes que hayan pactado el reparto de la cosa común, sin tener en cuenta cómo valora Catastro los inmuebles.

disolución de la comunidad

EL CASO PLANTEADO A LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

El caso planteado a la Dirección General de Tributos es muy habitual. En concreto, son dos hermanos que han heredado a partes iguales dos inmuebles, que estiman de valor equivalente. Por ello, acuerdan la disolución de la comunidad, adjudicándose cada uno de ellos la propiedad de uno de los inmuebles, y sin que nadie compense al otro en metálico.

El problema viene porque, a pesar de que ambos inmuebles tienen un valor equivalente, su valor de referencia difiere en el importe de 20.000 euros. En esta tesitura, surge la duda sobre cómo actuar, y por qué valor se debe tributar.

Pues bien, el criterio de la Dirección General de Tributos, expresado en su resolución V0143-22, de 28 de enero, es el de que “En la liquidación a practicar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la base imponible será el valor declarado del documento notarial que, si se determinase en función del valor de bienes inmuebles, no podrá ser inferior al valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario. Si conforme a dichos valores se produjese un exceso de adjudicación, si este no fuera objeto de compensación deberá tributar como donación conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de que los interesados, de no estar conformes con el valor de referencia, soliciten la rectificación de la autoliquidación en los términos expuestos en el artículo 10 del Texto Refundido.”

Por tanto, Tributos confirma la plena aplicación del valor de referencia de Catastro a los supuestos de disolución de comunidades de bienes.

Pero el problema es que la cosa no queda ahí. Y es que el órgano directivo obliga a los contribuyentes a ajustar la equivalencia de las adjudicaciones, y el juego de compensaciones en metálico, al valor de referencia de cada inmueble. Es decir, a pesar de que los inmuebles tengan un valor equivalente, si el valor de uno de ellos está hinchado por Catastro, el contribuyente que reciba dicho inmueble deberá compensar en metálico al otro, por la diferencia de valoración de los inmuebles.

Y es que, caso de no hacerlo así, Hacienda considerará que existe una donación, que tributaría en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Todo ello, de forma a nuestro parecer absurda, teniendo en cuenta que en estos casos no hay intención alguna de donar algo al otro copropietario (animus donandi), ni nada que se le parezca.

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y VALOR DE REFERENCIA... ¿CÓMO CONCILIARLO TODO?

En esta tesitura, los contribuyentes tienen varias opciones. Pero hay que tener cuidado, porque no solo está en juego la concreta tributación en el AJD, o en el ISyD, sino también en el IRPF, que grava también los supuestos de disolución de comunidades.

Primera opción: Pasar por el aro, y ajustar los términos de la operación al valor de referencia de Catastro

Así, en el ejemplo propuesto de dos inmuebles que tienen un valor equivalente, pero atribuyendo Catastro a uno de ellos un valor de referencia 20.000 euros superior, una primera solución podría ser la de adoptar, para ambos inmuebles, este último valor, y escriturar conforme a dicho valor. Con ello se incrementaría la tributación en el AJD de ambas partes, por los bienes adquiridos. Pero, siendo el tipo impositivo de este impuesto muy reducido (1% o 1,5%, normalmente), la fiscalidad de la operación no quedaría muy resentida por este motivo.

De esta forma, no habría excesos de adjudicación, ni nada que compensar en metálico.

No obstante, el incremento de valor de los inmuebles, para ajustarlo al valor de referencia lo “pagará” el adquirente en el ISyD. Y probablemente será una factura fiscal elevada. Ello, dependiendo de si puede acogerse o no a los beneficios fiscales previstos en la normativa, según el grado de parentesco.

También se “pagará” una importante factura fiscal en el IRPF. Y es que, el criterio de Hacienda es el de que, en caso de disolución de una comunidad de bienes, hay transmisión (y, por tanto, ganancia patrimonial) cuando se valoran los inmuebles por su valor actual, y éste es superior al que tenían cuando se adquirieron. Se trata de una cuestión que, no obstante, está pendiente de decidir por el Tribunal Supremo.

Por este motivo, los contribuyentes que entreguen los inmuebles por un valor superior al que tienen, para ajustarlo al valor de referencia, tendrán una mayor ganancia patrimonial en su IRPF.

No habrá, sin embargo, tributación en el impuesto de plusvalía municipal por la extinción de condominio, cuando se ajusten los valores y haya equivalencia de adjudicaciones. Ello, tal y como ha declarado la Dirección General de Tributos en varias consultas.

En definitiva, pasar por el aro de Hacienda sale caro, y los contribuyentes deben saberlo.

Segunda opción: Impugnar el valor de referencia de Catastro

La segunda opción es la de no alterar los términos de la operación, según se pactaron, y escriturar conforme a dichos valores. Y no compensar en metálico la ficticia diferencia atribuida por Catastro. Ello, considerando que los inmuebles, pese a lo que diga Catastro, tienen un valor equivalente.

A pesar de ello, lo prudente, para evitar la imposición de una sanción tributaria, será que el que recibe el inmueble de mayor valor autoliquide el ISyD conforme al valor de referencia de Catastro. Y, posteriormente, solicite la rectificación de la autoliquidación, y la devolución de ingresos indebidos.

En dicha rectificación podrá, asimismo, cuestionar la existencia de una donación. Ello teniendo en cuenta que, en estos casos, no hay rastro alguno de la existencia de intención de donar algo, y por tanto estamos ante una operación que no puede quedar sujeta al ISyD.

Tercera opción: Compensar en metálico

La tercera opción sería la de asumir en escritura el valor de referencia de Catastro atribuido a uno de los inmuebles. Y aceptar también la necesidad de compensar en metálico al otro, por la diferencia.

En este caso, se producirá un exceso de adjudicación, que tributará en el ITP del que recibe más. Por su parte, el que entregue el inmueble por dicho valor de referencia, superior al que realmente tiene, verá incrementada la ganancia patrimonial a declarar en su IRPF.

Y hay que tener en cuenta que, como los valores de los inmuebles, y la necesidad de compensar, se habrán pactado en la escritura, no será luego posible, salvo que se pruebe que ha existido error o vicio de la voluntad, rectificarlos. Ni, por tanto, obtener la devolución del ITP o IRPF (adquirente o transmitente) pagado al asumir dicho valor de referencia.

CONCLUSIÓN

En definitiva, estamos ante un valor, el de referencia de Catastro, que complica la vida a los contribuyentes, alterando los valores previamente pactados, y poniendo en peligro la realización de operaciones inmobiliarias previamente convenidas.

Por ello, conviene oponerse a dicho valor para lograr que las transmisiones inmobiliarias tributen por el valor de mercado de los inmuebles, y no por un valor ficticio y genérico.