La titularidad compartida de un inmueble entre varias personas se conoce comúnmente como proindiviso. Dicha circunstancia puede producirse con motivo de una herencia o por haber adquirido sus titulares conjuntamente un inmueble. Cierto es que los proindivisos están abocados a extinguirse, dado que nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Y en ocasiones, por las características del inmueble, la extinción del condominio puede requerir la previa constitución de la división horizontal. El Tribunal Supremo, en reciente sentencia, exime de tributar en AJD por la división horizontal, si es necesaria para extinguir el condominio.
¿QUÉ ES LA DIVISIÓN HORIZONTAL Y CÓMO TRIBUTA?
El artículo 396 del Código Civil recoge los elementos esenciales del régimen de propiedad horizontal. Que es una modalidad de comunidad de bienes que reconoce un derecho de propiedad privativo sobre los departamentos de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente. Y, a su vez, la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble. Estableciéndose un sistema de derechos y obligaciones que se regulan en la Ley 46/1960 de Propiedad Horizontal.
Para poder llevar a cabo la división horizontal de un inmueble será imprescindible acudir al notario. Que redactará el título constitutivo en el que se describirá el inmueble en su conjunto, así como cada uno de los pisos o locales que lo conformen, asignándoles un número correlativo. Y en el que se fijará la cuota de participación correspondiente a cada piso o local, tomando como base la superficie del mismo en relación al total del inmueble. Debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad la escritura de división horizontal.
Dicha escritura de división horizontal es otorgada en la mayoría de los casos por el promotor de un edificio de nueva construcción. Al objeto de poder vender por separado los pisos, locales, aparcamientos que lo conforman. No obstante, en ocasiones son los copropietarios del inmueble los que deciden promover la división horizontal. Que en su día no se llevó a cabo por no resultar necesaria, al pertenecer el edificio a una misma familia. Pero que será imprescindible si quieren vender o adjudicarse independientemente los distintos departamentos.
Finalmente, teniendo en cuenta que el título constitutivo de la división horizontal se recoge en escritura notarial, está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Y ello de conformidad con lo establecido en los artículos 27 y siguientes del RD Legislativo 1/1993. Siendo la base imponible el valor de la obra en su conjunto más el del suelo. Y el tipo impositivo el que establezca cada Comunidad Autónoma, que oscilará entre un 0,75% y 1,5%.
¿CUÁL ES LA FISCALIDAD DE UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO?
El artículo 400 del Código Civil establece de un modo claro que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la indivisión. Y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. No obstante, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, si resultase inservible para el uso a que se destina. Si el inmueble es un edificio cuyas características lo permitan, el reparto podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales. Para lo que resultará imprescindible que se realice la división horizontal.
La fiscalidad de la extinción de condominio no ha estado exenta de cierta controversia en los últimos tiempos. En todo caso, la división de comunidad está gravada en principio por tres impuestos. El de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava el documento notarial. El de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en caso de que haya excesos de adjudicación. Y el IRPF, para el supuesto de que se produzca una actualización del valor de los bienes al adjudicarlos.
En todo caso, por lo que respecta a la tributación de la extinción de condominio en el AJD, debemos destacar que en principio la base de tributación sería el valor del inmueble. No obstante, si se extingue la comunidad adjudicándose a uno de los comuneros no deberá este tributar por el valor total del inmueble. Sino únicamente por lo que valga la parte que no tenía del bien que se adjudique. Cuestión que tuvimos ocasión de analizar en un anterior artículo de nuestro blog.
¿ES POSIBLE EVITAR LA TRIBUTACIÓN EN AJD DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL SI ES NECESARIA PARA EXINTINGUIR EL CONDOMINIO?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de reciente análisis por el Tribunal Supremo. Y ello con ocasión del recurso planteado por la Administración contra la sentencia que dio la razón al contribuyente. Que le eximió de tributar por AJD la división horizontal de un edificio. Al haberla formalizado en una misma escritura junto la extinción del condominio preexistente. Adjudicando a cada uno de los comuneros independientemente los diferentes departamentos.
Lo cierto es que en el presente caso el recurrente y sus tres hermanos eran dueños por cuartas e iguales partes de un inmueble. Y decidieron poner fin a esa situación de copropiedad mediante la firma en una misma escritura de la división horizontal y la extinción del condominio. Repartiéndose entre los hermanos los diferentes departamentos del edificio. Y tributando en AJD únicamente por dicha extinción del condominio. Al considerar la división horizontal una operación antecedente e imprescindible para llevar a cabo la extinción de la cosa común.
La Administración autonómica recurrente negaba que la división horizontal resultara necesaria para extinguir el condominio. Dado que los copropietarios tenían además del inmueble en cuestión otros bienes en proindiviso. Sin embargo, la Sala no comparte dicho parecer dado que cualquier copropietario está en su derecho de solicitar que se divida la cosa común. Y el artículo 401 del Código Civil contempla la división de un edificio en régimen de propiedad horizontal como un mecanismo de extinción del condominio.
Del mismo modo, puntualiza la Sala, es cierto que la división horizontal no entraña la desaparición de la situación de comunidad precedente. E incluso se lleva a cabo por muchas promotoras sin que exista ningún condominio, para la venta de las viviendas y locales del edificio. Encontrándonos en tal caso ante una escritura autónoma sujeta al pago del AJD. Pero no ocurre lo mismo cuando la división horizontal precede sin solución de continuidad a la extinción del condominio. Con adjudicación individualizada a los comuneros de los departamentos del edificio que les correspondan. Resultando en tal caso la división horizontal un antecedente inexcusable de la división de la cosa común.
Por ello, concluye la Sala, no existe justificación para obligar a tributar dos veces por AJD. La primera por la división horizontal y la segunda por la extinción del condominio. Cuando ambas operaciones se integran en la misma escritura notarial y se formalizan de forma simultánea. Con las subsiguientes adjudicaciones a cada copropietario. Al evidenciarse que la finalidad de la división horizontal fue claramente poner fin a la situación de indivisión. Y una vez dividido el inmueble y adjudicadas las fincas resultantes la comunidad se extingue. Lo que justifica se liquide el AJD únicamente por su disolución.
No obstante, si se le plantea esta problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!