La Ley del Impuesto de Sociedades regula un régimen especial para las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, que incluye importantes bonificaciones fiscales. Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha acaba de aclarar si, para acogerse a este régimen, es necesario contar con una persona empleada para gestionar la actividad, al igual que pasa en el IRPF. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ REQUISITOS HAY QUE CUMPLIR PARA ACOGERSE AL RÉGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS?
El artículo 48 de la Ley 27/2014 del Impuesto de Sociedades se refiere a una serie de requisitos para poder acogerse al régimen especial, entre los que destacan los siguientes:
- Que el arrendamiento de viviendas (junto con trasteros y plazas de garaje hasta un máximo de 2) sea la actividad económica principal. Las viviendas tienen que haber sido construidas, promovidas o adquiridas por la entidad. Además, sólo se considerará arrendamiento de vivienda el previsto en el artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que excluiría el arrendamiento para uso turístico o de temporada, según comentamos en una entrada anterior de este blog, en relación al IRPF.
- Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea igual o superior a 8, y que permanezcan alquiladas u ofrecidas en alquiler durante al menos 3 años.
- Contabilización separada de cada inmueble, para saber la renta correspondiente a cada vivienda.
- La opción por este régimen debe comunicarse a la Administración Tributaria.
Como novedad, el artículo 5.1 de la actual Ley 27/2014 del Impuesto de Sociedades, dispone que "En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa". Sin embargo, dicha previsión no se encontraba en la anterior Ley del impuesto (Real Decreto Legislativo 4/2004). Por ello, se acudía a la Ley del IRPF para determinar en qué casos el arrendamiento de vivienda constituía actividad económica (requisitos de persona contratada y local).
No obstante, sabido es que el arrendamiento puede ser también actividad económica aunque no se disponga de una persona empleada, según ha declarado el Tribunal Supremo.
BONIFICACIONES FISCALES DE LAS ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
El artículo 49 de la actual Ley del Impuesto de Sociedades prevé una bonificación del 85% a aplicar sobre la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.
Estas rentas se calcularán restando al ingreso íntegro obtenido, los gastos deducibles relacionados con dicho ingreso, y los gastos generales que correspondan proporcionalmente al referido ingreso.
PARA QUE EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA SE CONSIDERE ACTIVIDAD ECONÓMICA, ¿HACE FALTA ALGÚN OTRO REQUISITO?
La sentencia que analizamos se refiere a la anterior Ley del Impuesto de Sociedades, que sólo exigía que el arrendamiento de viviendas fuera la actividad económica principal, pero que no regulaba cuando el arrendamiento es actividad económica.
Sin embargo, Hacienda y algunos TSJ (Madrid, Cataluña, Valencia, Baleares, Galicia) han considerado que, en este punto, eran aplicables los requisitos que la Ley de IRPF exige para que un arrendamiento sea considerado actividad económica. En concreto, que para la ordenación de la actividad se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Hasta el 31-12-2014 se exigía también el requisito de contar con un local exclusivamente destinado a gestionar la actividad.
Se trata de requisitos contemplados en la Ley del IRPF, pero que Hacienda ha venido exigiendo a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, también en el Impuesto de Sociedades. ¿Es esto así?
EL TSJ DE CASTILLA LA MANCHA, A FAVOR DE LOS CONTRIBUYENTES
Esta cuestión ha sido decidida por el TSJ de Castilla La Mancha, que considera que los referidos requisitos de la Ley del IRPF no pueden aplicarse al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Y ello, por los siguientes motivos:
- La Ley del Impuesto de Sociedades se refiere a la actividad económica de arrendamiento de viviendas, exigiendo que sea la actividad principal. Este concepto es suficientemente claro, y no hace falta acudir a la Ley del IRPF para saber lo que es una actividad económica de arrendamiento.
- Una sociedad (cuyo fin único es el ánimo de lucro) no puede ser comparada con una persona física, que realiza actividades de muchos tipos. Por ello, no hay razón para que el concepto de actividad económica de arrendamiento sea similar en ambos impuestos.
- Si el legislador hubiera querido que los requisitos previstos en la Ley del IRPF fueran también exigibles a este régimen especial, los hubiera incluido entre los muchos previstos en el artículo 48, antes referido.
- El concepto de “arrendamiento como actividad económica” previsto en el IRPF no es una norma común o general, al que debe acudirse a efectos interpretativos.
Todo lo anterior le lleva a concluir que no es posible exigir este requisito, para acceder al régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas de la Ley del Impuesto de Sociedades. Idéntico criterio siguen los TSJ de Murcia, Cantabria, Andalucía (Málaga y Granada).
¿QUÉ EFECTOS TIENE ESTA SENTENCIA PARA LOS CONTRIBUYENTES?
Esta sentencia, dota de argumentos a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas que quieran defender su derecho a acogerse al régimen especial previsto en la Ley del Impuesto de Sociedades (según Real Decreto Legislativo 4/2004). Y ello, a pesar de que no cumplan el requisito de tener una persona contratada a jornada completa para la ordenación de la actividad.
Sin embargo, no vemos posible solicitar la rectificación de las declaraciones del impuesto de sociedades ya presentadas, en las que no se tributó conforme a este régimen especial por considerar que la entidad no cumplía los requisitos. Y ello, teniendo en cuenta que el acogimiento a este régimen especial debe ser considerado una opción tributaria de las previstas en el artículo 119.3 de la LGT, que ya no pueden ser modificadas una vez presentada la declaración.
En este sentido, e invocando el citado precepto, el TEAC ha rechazado recientemente la posibilidad de rectificar las declaraciones del Impuesto de Sociedades. Y ello, en supuestos a priori mucho más discutibles, como el olvido a la hora de aplicar la compensación de bases imponibles negativas, o el beneficio fiscal de la libertad de amortización.
Hay que indicar por último que, como se ha indicado, con efectos desde el 1-1-2015, el artículo 5 de la Ley de Sociedades ya da un concepto de actividad económica en caso de arrendamiento, similar al de IRPF.