Muchas familias han perdido a alguno de sus seres queridos en los últimos meses. Y ello como consecuencia del elevado índice de mortandad que ha generado la pandemia del Covid-19. Hacer frente a las obligaciones que derivan de la herencia no parece tarea fácil en tales circunstancias. Aunque son muchos los que están inmersos en semejantes ocupaciones. Es posible que la herencia a recibir la conformen uno o varios inmuebles. Siendo aconsejable que los herederos tengan en cuenta algunas cuestiones. (Publicado en Idealista)
¿TENGO QUE HACER LA PARTICIÓN DE HERENCIA EN NOTARÍA PARA PONER EL PISO A MI NOMBRE SI SOY HIJO ÚNICO?
La adjudicación por herencia de un inmueble requiere la comparecencia en notaria de todos los herederos. Para que la escritura de partición de herencia que se firme tenga acceso al registro de la propiedad. Y el piso pueda inscribirse a nombre de los nuevos titulares. De no mediar acuerdo entre los herederos, la alternativa será acudir a la división judicial de la herencia. Pudiendo inscribirse el cambio de titularidad de los bienes en el registro por sentencia firme que ponga fin al proceso.
Si el adjudicatario de la herencia es hijo único la escritura de partición deberá firmarla el solo en notaría. No obstante, también podrá preparar una instancia en documento privado y adjuntar el testamento, el certificado de defunción y de últimas voluntades. Resultando dicha instancia, si la firma del heredero está legitimada notarialmente, suficiente para inscribir los bienes de la herencia a su favor en el registro. Siempre que antes haya pagado los impuestos.
¿QUIÉN TIENE DERECHO A USAR EL PISO HEREDADO SI SOMOS VARIOS LOS HEREDEROS INTERESADOS?
Es muy frecuente que uno o dos bienes conformen la herencia a repartir entre varios herederos. Y que puedan adjudicarse por iguales partes siendo todos copropietarios. Lo habitual es que dichos inmuebles se pongan en venta para repartir el precio entre sus herederos. Pero puede también ocurrir que la venta o alquiler no sea posible. O que dicha opción se descarte, para poder disfrutar de los bienes de la herencia. Surgiendo entonces la duda de quién tiene derecho a usar el piso heredado que a todos o varios interesa.
Si todos los herederos son razonables y tienen buen ánimo podrá alcanzarse un acuerdo. No obstante, si no es posible el consenso será necesario acudir a los tribunales. Habiendo establecido el Tribunal Supremo que en estos casos, lo oportuno será hacer un uso por turnos del inmueble. De manera que todos lo compartan, pero tengan asignado un periodo de uso exclusivo que vayan alternando. Cuestión que ya tuvimos ocasión de comentar con más detalle en una anterior entrada de nuestro blog.
¿ES NECESARIO QUE TODOS ESTEMOS DE ACUERDO PARA VENDER O ALQUILAR EL PISO QUE HEMOS HEREDADO?
La propiedad de un piso puede corresponder a uno de los herederos, aunque lo más frecuente es que la compartan entre todos por partes iguales. La venta del inmueble será la opción más sencilla de poder materializar lo recibido repartiendo el precio entre los herederos. No obstante, para que la venta pueda realizarse deberán estar todos de acuerdo. Pues de lo contrario no podrá llevarse a cabo. Pudiendo entonces plantear la división de la cosa común como alternativa cualquiera de los copropietarios.
El alquiler del piso heredado que pertenezca en proindiviso a varios herederos requerirá también el concurso de todos. Aunque si dicho consenso no existe, la mayoría de los copropietarios podrán firmar válidamente el contrato de alquiler, siempre que el arriendo no supere una duración de 6 años. Y ello por ser unánime el criterio jurisprudencial que considera un acto de disposición el arrendamiento que exceda de dicho plazo. Aspecto que ya abordamos en un anterior comentario de nuestro blog.
¿QUÉ PROBLEMAS PUEDE PLANTEARME LA VENTA DEL PISO QUE HE HEREDADO DE MI TÍO?
Son cada vez más las personas que fallecen sin descendientes en nuestro país. Siendo frecuente que sus bienes los hereden sus hermanos, sobrinos u otros parientes o amigos. La posterior venta por los herederos de dichos bienes suele plantear problemas. Por estar sujeta a ciertas limitaciones temporales que pueden obstaculizar la operación al comprador. Al no tener asegurada registralmente la compraventa hasta que no pasen dos años desde el fallecimiento del pariente o amigo del que el vendedor heredó.
El motivo por el que la fe pública registral queda en suspenso para el comprador en tales casos es de garantía. Para descartar que el difunto del que el vendedor heredó no tenía otros familiares con mejor derecho. De este modo, se confiere un plazo prudencial de dos años por si aparecen otras personas con un parentesco más próximo al difunto. Que puedan cuestionar los derechos hereditarios del vendedor. Siendo la consecuencia de esa limitación legal, la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas al comprador. Problemática que analizamos en un post de nuestro blog.
¿QUÉ PUEDO RECLAMAR SI EL PISO QUE ME HAN DEJADO EN TESTAMENTO SE VENDIÓ ANTES DE FALLECER EL DIFUNTO?.
No es extraño que una persona pueda decidir vender alguno de sus bienes antes de fallecer. O que tome tal decisión su tutor, para hacer frente a los cuidados que dicha persona pueda requerir. Llegando a enajenarse en vida del testador bienes que había legado a un pariente o amigo en su testamento. El que iba a recibir ese piso puede plantearse en tal caso, si tiene algo de la herencia que reclamar. Cuestión que tuvimos ocasión de comentar en otra entrada de nuestro blog.
Lo cierto es que todo dependerá de que la venta pueda o no considerarse un cambio de voluntad del testador. De modo que si la decisión de vender obedece a un acto propio del testador el legado quedará sin efecto alguno. Por el contrario, si la venta se decidió por el tutor el legado no quedará sin efecto. Pudiendo el legatario reclamar el remanente del precio de la venta, una vez aplicado a satisfacer las necesidades del testador. Por haber quedado el bien legado subrogado por el importe que resulte según se ha indicado.