Las 5 claves del «hachazo fiscal» a las operaciones inmobiliarias que prepara el nuevo Gobierno

Uno de los acuerdos del pacto de gobierno suscrito entre el PSOE y Podemos se refiere a la aprobación de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. Se pretende, en definitiva, resucitar el Proyecto de Ley que no dio tiempo a aprobar en la anterior legislatura. Estamos ante una normativa que supondrá un notable incremento de la tributación de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de Sucesiones y Donaciones y sobre el Patrimonio. Interesa, por tanto, conocer el hachazo fiscal que se avecina, para anticiparse y tomar decisiones antes de que la norma entre en vigor. (Publicado en Idealista, Libremercado y en Invertia)

1. CAMBIOS EN EL IRPF: GUERRA A LOS PACTOS SUCESORIOS

Ya nos referimos en una entrada anterior de este blog a los pactos sucesorios, y al ahorro fiscal que estos suponen. Como dijimos entonces, mediante el pacto sucesorio se permite ordenar la herencia futura a través de un contrato, así como atribuir bienes y/o derechos a familiares antes de fallecer. Debe existir, no obstante, parentesco entre los firmantes de dicho pacto (cónyuges, ascendientes, descendientes…).

I. Las ventajas fiscales de los pactos sucesorios

La principal ventaja fiscal de los pactos sucesorios es que la transmisión de los inmuebles solo queda gravada en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y no en el IRPF. Recordemos que la transmisión de inmuebles en vida tributará siempre en el Impuesto de Donaciones (donatario), pero también en el IRPF (donante). Ello hace que la mayoría de estas donaciones sean ruinosas para el donante, que se ve obligado a tributar por una enorme ganancia patrimonial en su IRPF.

operaciones inmobiliariasPues bien, no ocurre lo mismo en el pacto sucesorio. No obstante, la futura Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal prevé eliminar este beneficio fiscal. Y es que esta nueva normativa, a diferencia de la anterior, obligará a tributar al adquirente de los inmuebles por pacto sucesorio, si transmite los bienes antes de que fallezca el causante.

II. Ejemplos del posible nuevo gravamen en el IRPF de los pactos sucesorios

Con un ejemplo se entenderá mejor. Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros).

Hasta ahora, ese inmueble podía ser transmitido antes de que falleciera el causante. Y ello, computando como valor de adquisición el de 450.000 euros. Por ello, si se vendía por 500.000 euros, la ganancia era muy reducida.

Sin embargo, con la modificación legal que se prevé aprobar, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente.

Lo grave de tal modificación legal es que no tiene en cuenta que la venta de los inmuebles pueda producirse por situaciones de necesidad (desempleo, enfermedad, crisis económica...). Y no por mero capricho o especulación.

2. CAMBIOS EN LA VALORACIÓN DE INMUEBLES… SIN VISITA NI COMPROBACIÓN IN SITU

Hasta ahora, la base imponible de las operaciones inmobiliarias en impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o de Sucesiones y Donaciones (ISyD), era el valor real del inmueble transmitido.

Y dicho valor, una vez autoliquidado por el contribuyente, se presumía cierto. Y ello, salvo que la Administración, mediante alguno de los métodos de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT), demostrara lo contrario.

Pues bien, cuando la nueva Ley entre en vigor, la base imponible de los tributos citados ya no será el valor real antes referido, sino su valor de mercado. Se entiende éste como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.

Sin embargo, para los inmuebles se ha establecido la presunción "iuris tantum" de que “el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Se trata de un valor oficial, calculado a partir de los datos suministrados por los Notarios y Registradores. Sin embargo, dicha valoración se realiza sin visitar los inmuebles, y desconociendo por tanto su estado de conservación, si está reformado o de origen, etc...

3. IMPUESTOS A LOS QUE AFECTARÁ LA NUEVA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES

También afectará al normal desarrollo de las operaciones inmobiliarias la nueva valoración de los inmuebles. Y la introducción de una presunción iuris tantum de que el valor de mercado de éstos, se corresponde con el valor de referencia de Catastro. Luego hablaremos de ella. Esto afectará al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, al de Sucesiones y Donaciones, y a también al de Patrimonio.

El contribuyente deberá tributar por dicho valor al adquirir, heredar, o recibir en donación un inmueble, si no quiere recibir una comprobación de valores. Y ello, con el agravante de que, si planta cara a Hacienda, será él el que tendrá que demostrar el error del valor oficial. Lo veremos en el siguiente apartado.

En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: El catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. La aprobación de la nueva Ley añadirá un cuarto valor, el de referencia de Catastro.

Ello perjudicará a aquellos contribuyentes que tengan inmuebles con un valor de adquisición, o catastral, muy bajo. Al añadirse en la comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por este último valor. Y ello aumentará la tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

4. LA NUEVA VALORACIÓN DE INMUEBLES SE IMPONDRÁ POR LA FUERZA A LOS CONTRIBUYENTES

Dicha valoración en las operaciones inmobiliarias se impondrá además a los contribuyentes, por la fuerza. Y es que la nueva Ley introducirá una presunción de las denominadas “iuris tantum” de que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.

Por tanto, se obligará al contribuyente a destruir la presunción legal, para demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al que resulta de aplicar el valor de referencia de Catastro.

Ello colocará a los contribuyentes ante una doble alternativa: O pasan por el aro, y tributan conforme al valor oficial. O hacen caso omiso a dicho valor, y recibirán una comprobación de valores. Y ello, sabiendo que serán ellos los que tendrán que destruir la presunción legal de que el valor de mercado es el de referencia aprobado por Catastro. Y no el que en realidad tiene el inmueble.

Se traslada, en definitiva, la carga de la prueba. Hasta ahora, era la Administración la que tenía que demostrar cuál era el valor real de un inmueble, si discrepaba del fijado por el contribuyente. Cuando la nueva normativa entre en vigor, dicha carga deberá asumirla el sufrido contribuyente.

5. LOS VENDEDORES TAMBIÉN PODRÁN RECIBIR UNA COMPROBACIÓN DE VALORES

La Ley que se pretende aprobar también prevé que la comprobación de valores que se notificará a los que adquieran un inmueble por debajo del valor oficial, también les llegue a los que transmitieron el inmueble (donantes, vendedores…).

Por tanto Hacienda pretende imponer este nuevo valor de referencia no sólo a los que compran un inmueble, sino también a los vendedores, donantes, etc… Y ello, tal y como ya comentamos en este blog. Hacienda les aplicará la nueva valoración a ambos. A los compradores, en el ITP. A los vendedores, en el IRPF.

Además, estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor.

Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos, perseguidos por la misma causa.

Malos tiempos en definitiva, para ser propietario de inmuebles, o llevar a cabo operaciones inmobiliarias.