El número de divorcios crece cada año en España. No es desde luego, un dato para el optimismo, sino más bien al contrario. La ruptura de la convivencia obliga a las partes a decidir qué hacer con la vivienda familiar, normalmente propiedad de ambos ex cónyuges. Y ello conlleva además importantes consecuencias en el IRPF que los contribuyentes deben conocer. Explicamos cómo tributar en cuatro de las situaciones más habituales que pueden darse. (Publicado en Idealista)
UNO DE LOS EX CÓNYUGES SE QUEDA CON LA VIVIENDA, COMPENSANDO AL OTRO EN METÁLICO O ASUMIENDO LA CARGA HIPOTECARIA
Es muy frecuente que uno de los dos se quede con el inmueble, compensando al otro en metálico, o asumiendo la carga hipotecaria. Según la Ley del IRPF, no existe alteración en la composición del patrimonio en caso de la disolución del régimen de gananciales. Y no existe ni ganancia ni pérdida patrimonial en el caso de extinción del régimen de separación de bienes, cuando por imposición legal o resolución judicial, se produzcan compensaciones o adjudicaciones de bienes. Por tanto, no se tributará en el IRPF.
Sin embargo, ello sólo será así si nadie recibe más de lo que inicialmente tenía. Es decir, si no hay exceso de adjudicación. Podría pensarse que el hecho de que uno de los ex cónyuges se quede con la totalidad del inmueble compensando al otro es un exceso de adjudicación. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado que no hay tal exceso en el caso de los inmuebles, cuando por su propia configuración sean indivisibles, o desmerezcan mucho con su división.
Además, la adjudicación a uno de los ex cónyuges no puede dar lugar a una actualización de los valores del inmueble. Así, si en su día el inmueble se compró por 200.000 euros, correspondiendo el 50% a cada cónyuge (100.000 euros), no puede otorgarse un valor superior al inmueble al adjudicárselo a uno de ellos (por ejemplo, 260.000 euros). Si esto se hace, cada ex cónyuge experimentará una alteración patrimonial porque su parte se valorará en 130.000 euros (frente a los 100.000 euros que inicialmente tenía). Y tendrá que tributar por dicha alteración patrimonial.
Indicar por último, que si el contribuyente que se ha adjudicado el inmueble posteriormente lo vende, podrá aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual. Y es que el TEAC, en una reciente resolución, ha considerado que el requisito de que el inmueble sea la vivienda habitual del contribuyente (residencia durante tres años), no se puede analizar por separado respecto a cada mitad del inmueble. Por tanto, toda la vivienda tiene el carácter de habitual para el contribuyente. Y ello, aunque el 50% del inmueble se adquiriera hace diez años, y el 50% restante ahora, tras la separación o divorcio. Comentamos este criterio de Hacienda en este post del blog.
¡CONSEGUIMOS VENDER LA VIVIENDA!
Si se consigue vender la vivienda, cada uno obtendrá una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Y ello, en la proporción en la que sean propietarios de la vivienda. Tributarán a tipo fijo, al 19% por los primeros 6.000 euros de ganancia, al 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y al 23% (más de 50.000 euros).
Si cada uno reinvierte el importe obtenido en la transmisión, en la compra de una nueva vivienda habitual, podrá aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual. En este punto, hay que tener cuidado con no caer en algunos errores que podrían hacer perder la exención. Los comentamos en este post de nuestro blog.
Si la venta genera una pérdida, también hay que declararla, y podrá compensarse con los saldos positivos obtenidos en la propia declaración, e incluso en los cuatro ejercicios siguientes. Lo explicamos detalladamente en este post.
¿Y SI NO ES POSIBLE VENDER LA VIVIENDA?
Muchas veces, ninguno de los ex cónyuges quiere quedarse con la vivienda que compartían, y su intención es venderla, pero no lo consiguen. Y ello, principalmente, por no encontrar un comprador adecuado, o porque la deuda hipotecaria pendiente de pago es superior al precio que se obtendría caso de realizarse la venta.
En espera de que la venta se produzca, ambos copropietarios tienen que hacer frente a los gastos que genere el inmueble, e incluir el mismo en su IRPF, de acuerdo con su porcentaje de participación. En un post anterior ya nos referimos a cómo declarar en el IRPF una vivienda que tiene varios titulares.
Habrá que tener en cuenta la situación existente en cada caso. Y es que no es lo mismo que ninguno de los dos ex cónyuges viva ya en la vivienda habitual, o que lo haga sólo uno de ellos. En el primer caso, ambos deberán imputarse rentas inmobiliarias. Si sólo uno de ellos vive en el inmueble (hasta que éste se venda), será el otro, únicamente, el que deba imputarse rentas inmobiliarias.
Otra posibilidad será alquilar la vivienda a un tercero para cubrir los gastos y/o la hipoteca que pueda gravar el inmueble. Explicamos en Idealista, paso a paso, cómo declarar los alquileres en el IRPF.
En este caso, los ex cónyuges deberán declarar proporcionalmente los alquileres percibidos como rendimientos de capital inmobiliario. Si el inquilino destina el inmueble como vivienda habitual, podrán los ex cónyuges propietarios aplicarse una reducción del 60% sobre el rendimiento neto obtenido del arrendamiento. Además, hasta que encuentren inquilino, podrán también deducirse una serie de gastos, cuestión que explicamos con detalle en este post.
Los ex cónyuges podrán también, como último recurso, intentar negociar con el banco la dación en pago de la vivienda habitual. En este caso, estaría exenta de IRPF la ganancia patrimonial obtenida. Y ello, siempre que no dispongan de otros bienes y derechos con los que satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la transmisión del inmueble.
ATRIBUCIÓN A MI EX CÓNYUGE DEL USO DE LA VIVIENDA Y PAGO DE LA HIPOTECA A MEDIAS: ¿PUEDO DEDUCIRLA EN EL IRPF?
En ocasiones ambos ex cónyuges mantienen la titularidad del inmueble (50% cada uno), pero el uso de la vivienda se atribuye a uno sólo de los dos, satisfaciendo el pago de la hipoteca por mitad. Se plantea en estos casos si el contribuyente que ya no vive en el inmueble, y sigue pagando la hipoteca, puede aplicarse la deducción por inversión en vivienda.
Para este contribuyente, la vivienda ya no tendrá el carácter de habitual, ya que ya no constituye su residencia. Sin embargo, el artículo 68.1.1º de la Ley del IRPF, en su redacción anterior a la supresión de la deducción por inversión en vivienda (efectos hasta el 31-12-2012), si permitía la aplicación de la deducción, en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial. En estos casos, el contribuyente podía seguir practicando esta deducción por las cantidades pagadas en el ejercicio, para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual. Y ello, siempre que continuara teniendo esta condición para los hijos comunes, y el progenitor en cuya compañía queden.
En ejercicios posteriores (2013 y siguientes), la Disposición Transitoria Décimo octava de la Ley del impuesto permite aplicar la deducción a los contribuyentes que hubieran adquirido la vivienda antes del 1-1-2013 y hubieran practicado la deducción por la misma. La deducción se practica, además, de acuerdo con lo previsto en los artículos que estaban vigentes antes de dicha fecha.
En definitiva, tanto si el matrimonio se rompió antes o después de 2013, el contribuyente podrá seguir deduciendo la hipoteca si, en caso de divorcio, nulidad y separación, la vivienda sigue siendo la habitual para su ex cónyuge y sus hijos.
Es importante destacar que el contribuyente sólo podrá aplicarse la deducción en función de su porcentaje de propiedad sobre la vivienda. Es decir, si paga el 100% de la hipoteca, pero sólo es propietario del 50% del inmueble, sólo podría deducirse la mitad del importe pagado.