Importante mazazo a los propietarios que no consiguen encontrar inquilino, y tienen vacíos los inmuebles. El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia de 25-2-2021, ha declarado que estos arrendadores deben imputar rentas en su IRPF mientras los inmuebles estén vacíos. Además, no pueden deducir ningún gasto mientras dure esta situación. Desgranamos la sentencia, y las nocivas consecuencias que tiene para los arrendadores. (Publicado en Idealista y en El Periódico de Aquí)
LOS GASTOS QUE GENERAN LOS INMUEBLES, MIENTRAS ESTÁN PENDIENTES DE SER ALQUILADOS
Antes de analizar el fallo del Supremo, conviene recordar que los inmuebles vacíos, generan muchos gastos a sus propietarios. Y ello, si se quiere que estén disponibles para poder ser alquilados.
Así no solo hay que pagar el IBI, sino también suministros como el agua, luz, gas... Estos últimos, además, se cortarán en caso de impago. En caso de inmuebles de uso turístico, puede que también sea necesaria una limpieza regular del mismo. O alguna pequeña reforma o arreglo.
Por eso, Tribunales Superiores de Justicia como el de la Comunidad Valenciana o el País Vasco venían considerando que estos gastos eran deducibles. Ello, siempre que el inmueble estuviese en disposición para ser alquilado. Para estos Tribunales, era indiferente que los inmuebles no generasen rendimientos del capital inmobiliario, por estar vacíos. Hicimos referencia a estas sentencias en esta entrada anterior del blog.
Por si fuera poco, Hacienda siempre ha considerado que estos inmuebles vacíos debían ser objeto de imputación de rentas. Es decir, debían tributar por el 1,1 o 2% de su valor catastral en la declaración de IRPF. Y ello, dependiendo de si dicho valor catastral había sido revisado, o no.
OBLIGACIÓN DE IMPUTAR RENTAS POR LOS INMUEBLES SIN INQUILINO
En relación con esta última cuestión, el Tribunal Supremo analiza el artículo 85 de la Ley del IRPF (LIRPF). Dicho precepto se refiere a la imputación de rentas inmobiliarias. Y llega a la conclusión de que, ni de la literalidad de dicho precepto, ni de su interpretación conforme a los otros criterios hermenéuticos (artículos 12.1 de la Ley General Tributaria – LGT, y 3.1 del Código Civil), “cabe inferir, como hace el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, que no cabe la imputación de rentas a unas fincas que están únicamente en expectativas de alquiler.”
El Supremo considera que “El legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta.”
Por ello, en relación con esta cuestión fija la siguiente doctrina casacional: “Conforme al artículo 85 LIRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas.”
En definitiva, existe obligación de imputar rentas. Y ello, por el tiempo en que los inmuebles permanezcan sin inquilino.EL CASO DE LOS INMUEBLES TURÍSTICOS, VACÍOS DURANTE EL COVID
La anterior doctrina afecta particularmente a los propietarios de inmuebles turísticos. Recordemos, que con motivo del COVID19, han tenido y tienen muchas dificultades para encontrar inquilino.
Sobre esta cuestión, ya se pronunció la Dirección Genera del Tributos en consulta V2227-20. Y ello, declarando que “en el presente caso, en el que el consultante manifiesta que la vivienda se encuentra desocupada en algunos periodos, deberá este proceder a imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble no ha estado alquilado respecto al número total de días del año.” Comentamos esta resolución en esta entrada anterior del blog.
El Tribunal Supremo ratifica ahora la interpretación de Hacienda. Por tanto, los propietarios de inmuebles turísticos deberán imputar rentas inmobiliarias. Y ello, por los días en que no estuvieron alquilados.
Además, estos propietarios tampoco podrán deducir los gastos que generen estos inmuebles sin inquilino, pero disponibles para el arrendamiento.
IMPOSIBILIDAD DE DEDUCIR GASTOS, MIENTRAS EL INMUEBLE ESTÉ VACÍO
Y es que el Tribunal Supremo se refiere también a la posibilidad de deducir los gastos que genera el inmueble vacío. Los más habituales son los de luz, agua, gas, IBI, seguros, gastos de comunidad…
Y considera el Tribunal Supremo que el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF es contundente al afirmar que solo son deducibles “los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos”. Para el Alto Tribunal, la finalidad de tal deducción de gastos es minorar la carga impositiva del arrendador que percibe rentas de alquiler. Por tanto, “si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese período.”
Según el Supremo, para este supuesto la Ley del IRPF prevé la imputación de rentas inmobiliarias. Y no contempla la deducción de gasto alguno.
GASTOS SOPORTADOS ANTES DEL ARRENDAMIENTO DE LOS INMUEBLES
El Supremo también niega la posibilidad de deducir los gastos de intereses de capitales ajenos, solicitados para la rehabilitación de un local. Ello, cuando dicho inmueble no tuvo inquilino durante el ejercicio comprobado por la Administración.
En este punto, la sentencia objeto de casación (dictada por el TSJ de la Comunidad Valenciana), consideró que, “es cierto que en el ejercicio no obtuvo rentas por no haber llegado a ser arrendado, pero una vez acreditada la titularidad del bien inmueble y la existencia de gastos devengados con anterioridad a la fecha del arrendamiento, habrá que determinar que, de la prueba practicada, de la existencia de una actividad global de arrendamiento de tres inmuebles, del propósito evidenciado en tal sentido, sin prueba alguna de un posible aprovechamiento, uso o disponibilidad por sus propietarios, de la naturaleza de los gastos y su directa relación con el negocio de arrendamiento, su imprescindibilidad, resulta patente que tales gastos se encuentran expresamente destinados a posibilitar la actividad de arrendamiento y, consecuentemente, debe admitirse la deducción de los gastos.”
Sin embargo, el Tribunal Supremo niega también la deducción de este gasto, afirmando que “Simplemente, tiene razón el abogado del Estado cuando subraya que nada de esto está en la Ley.”
Ello no obsta, obviamente, a que dicho gasto en intereses de capitales ajenos, así como el correspondiente a la amortización, sí podrían ser deducidos cuando el inmueble encuentre inquilino. Y se obtengan rendimientos del capital inmobiliario.
GASTOS DE REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE, SOPORTADOS ANTES DE SER ALQUILADO
No es cuestión que trate el Supremo en esta sentencia, pero sí merece la pena recordar que la Dirección General de Tributos, en consulta V3146-18, ha permitido la deducción de tales gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble antes de su arrendamiento. Ello, siempre que se dirijan, exclusivamente, a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, y no al disfrute, aunque sea temporal, del inmueble por su propietario.
Consideraba Tributos que se trata de una cuestión de prueba, que deberá ser aportada por el contribuyente en caso de que le fuera requerida por la Agencia Tributaria. Analizamos dicha consulta, en este artículo del blog.
Está por ver si, con la sentencia del Supremo en la mano, Hacienda podría negar la deducción de tales gastos de reparación y conservación del inmueble, que esté en expectativa de ser alquilado.
CONCLUSIÓN
Estamos, en definitiva, ante una sentencia muy perjudicial para los arrendadores de inmuebles. Y ello, en la medida en que les impide deducir los gastos que, sí o sí, tienen que soportar para tener el inmueble listo para ser alquilado.
Y no solo eso, sino que además, les obliga a imputar rentas inmobiliarias por dichos inmuebles vacíos, a pesar de que, precisamente, por encontrarse en alquiler, no están a disposición del uso particular de sus propietarios.
Consideramos que es particularmente preocupante que solo se atienda al hecho de que el inmueble esté vacío. Y ello, sin entrar a valorar si la intención del propietario es arrendar o no dicho inmueble. Y, lo que es más grave, sin permitirle siquiera la posibilidad de acreditar dicha intencionalidad.
Además, y en relación con la imposibilidad de deducir gastos, por no estimarse que están correlacionados con los ingresos, ante la ausencia de éstos, es necesario acudir a los criterios judiciales. Y recordar que, mediante Auto de 28-10-2019, precisamente el Supremo, va a decidir si resulta necesario que los ingresos y gastos se materialicen simultáneamente en la misma base imponible. O sí, por el contrario, es posible que los gastos tengan un reflejo "demorado" en dicha base. Es decir, que incidan igualmente en los ingresos, pero no de una forma tan clara y directa.
Y parece que esto es lo que ocurre en el presente caso. Así, los gastos soportados mientras el inmueble estuvo vacío, tienen una incidencia demorada en la base. Y ello, porque se materializarán en la obtención de ingresos cuando finalmente se encuentre inquilino.