Nuevo Valor de Referencia de Catastro: ¿Me interesa adquirir inmuebles antes de fin de año?

Sabido es que el próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor el nuevo Valor de Referencia de Catastro, introducido por la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude. Ello supone un radical cambio en las reglas del juego, en cuanto a la valoración de inmuebles se refiere. Y debe llevar a los contribuyentes a plantearse si, a la hora de formalizar una operación inmobiliaria, conviene anticiparse y hacerlo antes de fin de año, o no. (Publicado en Idealista)

LAS NUEVAS REGLAS DEL JUEGO INTRODUCIDAS POR EL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

En este blog ya hemos afirmado que el problema del valor de referencia de Catastro no es su propia existencia, sino su imposición a los contribuyentes. Y es que, a partir de su entrada en vigor, los contribuyentes estarán obligados a tributar conforme a dicho valor al adquirir un inmueble, en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o en el de Donaciones (ISyD). Ello, en función de que se adquiera por compraventa, o por donación.

La única excepción a esta obligación es que no exista valor de referencia para un inmueble. O que el valor declarado en la escritura sea superior al de referencia de Catastro. Solo en este caso, los contribuyentes tributarán por el valor escriturado.

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Cierto es que los contribuyentes podrán impugnar el valor de referencia de Catastro, si consideran que nada tiene que ver con el valor de mercado del inmueble adquirido. Pero les corresponderá a ellos la carga de la prueba. Y ello, aportando cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

Dicha impugnación del valor de referencia de Catastro podrá ejercitarse a través de dos vías, o cauces. Así, cabe la opción de tributar conforme a dicho valor de referencia, y posteriormente rectificar la autoliquidación presentada. O la de tributar conforme al valor escriturado, y luego recurrir la liquidación que notifique la Administración.

Pero, en ambos casos, como se ha indicado, corresponderá al contribuyente demostrar el error del valor de referencia. Y ello, asumiendo los gastos de aportar pruebas, como pueden ser periciales. Y los gastos de defensa jurídica, si toca acudir a Tribunales.

LA TRIBUTACIÓN DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS, HASTA QUE ENTRE EN VIGOR DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO

Hasta que entre en vigor el valor de referencia de Catastro (enero de 2022, como se ha indicado), los contribuyentes están obligados a tributar en el ITP o en el ISyD por el valor de mercado del inmueble adquirido. Sin embargo, al no estar operativo todavía el valor de referencia, dicho valor no se podrá imponer a los contribuyentes. Así lo indicamos en un artículo anterior del blog.

Por tanto, los contribuyentes podrán tributar por el valor de escritura. Y si la Administración no está de acuerdo con el mismo, podrá iniciar una comprobación de valores, determinando el valor del inmueble conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria (LGT). Los métodos más habituales son el de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT), dictamen de peritos (57.1.e, LGT) y tasación hipotecaria (57.1.g, LGT).

El fracaso de las comprobaciones de valores...

Sin embargo, la experiencia demuestra que la mayoría de estas comprobaciones de valores se anulan en los Tribunales.

El método de precios medios en el mercado se viene anulando, por su objetividad y generalidad. Ejemplo de ello son recientes sentencias del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha, habiendo adoptado idéntico criterio el Tribunal Económico-Administrativo (TEAR) de la Comunidad.

El método del dictamen de peritos también suele anularse. Y es que la Administración suele incumplir el requisito de enviar a un perito, para que valore personalmente el inmueble.

Por último, el método de tasación hipotecaria ya se anula en Comunidades Autónomas como la Valenciana, la de Madrid, la de Andalucía, y la de Murcia. Y ello, por considerar los TSJ de estas Comunidades que no se puede equiparar el valor real o de mercado de un inmueble, con el valor de su tasación hipotecaria.

En definitiva, hasta fin de año, declarar por el valor escriturado será bastante seguro. Y es que existen muchas posibilidades de anular la comprobación de valores que pudiera notificarse al contribuyente. Ello, para el caso de que la Comunidad Autónoma discrepase de dicho valor.

Valor de referencia

QUÉ INTERESA MÁS, ADQUIRIR ANTES O DESPUÉS DE FINAL DE AÑO

En definitiva, los contribuyentes que adquieran vivienda antes de fin de año, tendrán más fácil defender ante la Administración que el valor por el que han escriturado, es el de mercado. Y ello, porque será ésta la que deba demostrar que dicho valor declarado no se corresponde con el valor de mercado del inmueble.

Sin embargo, los que adquieran a partir del 1-1-2022 se verán obligados a declarar por el valor de referencia de Catastro, cuando sea superior al de escritura. Y, como se ha visto, tendrán más difícil discrepar de dicho valor, teniendo en cuenta que les corresponderá demostrar que no se ajusta a la realidad.

Valor fiscal vs Valor de Referencia de Catastro

Pues bien, teniendo en cuenta lo anterior, lo primero será averiguar cuál es el valor que cada Comunidad atribuye al inmueble, antes de final de año. Y cuál será su valor de referencia, a partir del 1-1-2022. Ello, para compararlo con el importe por el que se tenía pensado escriturar.

En cuanto al primer valor, cada Comunidad suele tener servicios de valoración online, que permitirán determinar la valoración de la mayoría de los inmuebles. El segundo valor, el de referencia de Catastro, se publicará próximamente en la sede electrónica de Catastro. En concreto, durante los veinte primeros días de diciembre.

Aclarado el valor que se asignará al inmueble, antes y después de fin de año, la decisión de anticipar o retrasar la operación dependerá de cuál sea la valoración más beneficiosa para el contribuyente. Y ello, porque se ajuste más al importe por el que tenía pensado escriturar.

En caso de que ninguna de las valoraciones se ajuste al valor de mercado del inmueble, lo prudente será anticipar la operación. Y ello porque, como se ha indicado, será más fácil defender el valor de escritura si la operación se realiza antes de fin de año, que si se retrasa al año 2022.

ACTUALIZACIÓN: Publicado en el BOE el anuncio para general conocimiento de los valores de referencia de Catastro.
Sin embargo, se adopta la decisión de no permitir a los contribuyentes consultar los valores hasta el 1-1-2022, impidiendo así cualquier planificación fiscal...